Nguyên nhân thiếu quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội?

Nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại đô thị, thường chỉ được coi như một món ăn kèm trong “thực đơn” của các chủ đầu tư bất động sản, trong khi “món chính” là nhà ở thương mại được ưa chuộng hơn. Nguyên nhân của việc này là do giới hạn biên lợi nhuận mỏng, không quá 10% tổng mức đầu tư dự án, cùng với những cơ chế, chính sách chưa đủ hấp dẫn để thu hút nhiều chủ đầu tư đầu tư vào nhà ở xã hội. Vấn đề tiếp cận đất để xây dựng nhà ở xã hội cũng là một trong những khó khăn cần được đề cập, khiến cho bức tranh của phân khúc này vẫn chưa thực sự tươi sáng.

Bình thường, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm hai nguồn chính: (i) các dự án nhà ở xã hội độc lập và (ii) quỹ đất 20% được dành riêng cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có ý định xây dựng nhà ở xã hội thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận cả hai nguồn quỹ đất này.

Thực tế cho thấy, các dự án nhà ở xã hội độc lập không nhận được sự quan tâm đáng kể từ phía doanh nghiệp. Nguyên nhân chính là do thủ tục hành chính đầu tư phát triển nhà ở xã hội độc lập không có sự “ưu ái” hơn so với nhà ở thương mại. Ngoài ra, một số thủ tục pháp lý liên quan đến phát triển nhà ở xã hội còn phức tạp hơn cả nhà ở thương mại (như xác nhận miễn tiền sử dụng đất hoặc thủ tục xin phê duyệt giá bán nhà ở xã hội). Do đó, với giá bán bị giới hạn và danh sách các đối tượng mua cũng bị hạn chế theo quy định của Sở Xây dựng, cộng với lợi nhuận bị giới hạn chỉ 10%, các doanh nghiệp không có nhiều động lực để tham gia vào các dự án nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp không mặn mà phát triển xây dựng nhà ở xã hội

Một chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã từng chia sẻ với chúng tôi rằng, dù cả hai loại nhà đều tốn công sức như nhau, ông sẽ không bao giờ đầu tư vào nhà ở xã hội vì nhà ở thương mại mang lại lợi ích kinh tế nhiều hơn rất nhiều.

Trong thời gian gần đây, quỹ đất nhà ở xã hội 20% được bố trí tại các dự án nhà ở thương mại chiếm một phần đáng kể trong nguồn cung để xây dựng nhà ở xã hội. Ưu điểm của quỹ đất này là đã giải phóng sẵn mặt bằng, đầu tư đồng bộ về hạ tầng và hồ sơ pháp lý rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng, tuy nhiên, lại không dễ để doanh nghiệp tiếp cận.

Hình ảnh minh hoạ một dự án chung cư thương mại kèm nhà ở xã hội

Theo quy định của Luật nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được ưu tiên giao làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%. Tuy nhiên, để sớm thu lợi nhuận, các chủ đầu tư thường ưu tiên xây dựng nhà ở thương mại trước. Phần nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại thường ít được chủ đầu tư quan tâm hoặc triển khai cẩn thận. Thậm chí, ngay cả khi không triển khai xây dựng, nhiều chủ đầu tư vẫn trì hoãn bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho địa phương.

Doanh nghiệp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội

Hiện nay, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản chưa quy định cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở xã hội cho chủ đầu tư khác tiếp tục triển khai xây dựng. Vì vậy, việc tiếp cận quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cũng không đơn giản. Thay vào đó, các doanh nghiệp thường chọn hợp tác, liên kết với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để triển khai xây dựng phần nhà ở xã hội, và chấp nhận chia sẻ lợi nhuận từ nhà ở xã hội vốn đã ít.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thay vì dành 20% quỹ đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, đã lựa chọn phương án nộp tiền sử dụng đất thay thế. Tuy nhiên, điều này đã góp phần làm cho tình trạng quỹ đất nhà ở xã hội thiếu hụt trở nên nghiêm trọng hơn.

Theo thống kê của các địa phương, đến nay đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, với quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn; đồng thời đang triển khai 401 dự án khác, dự kiến xây dựng khoảng 454.360 căn. Tuy nhiên, trong số 2.256 dự án phát triển nhà ở thương mại cho đến năm 2020, chỉ có 1.040 dự án dành quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, với tổng diện tích đất ở đã được bố trí là 3.359,07 ha.Top of Form

Quy định mới giúp tháo gỡ khó khăn trong việc bố quỹ đất phát triển xây dựng nhà ở xã hội

Theo dự thảo Luật nhà ở mới đây được trình Ủy Ban thường vụ Quốc hội, Chính phủ đề xuất một quy định quan trọng liên quan đến quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, các địa phương sẽ tự bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội và trích một phần kinh phí thu được từ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đây được xem là một bước ngoặt quan trọng và triệt để, sẽ giúp tạo ra quỹ đất đáng kể cho các chủ đầu tư, thay vì phải dựa vào quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại như trong thời gian vừa qua.

Bất Động Sản Nam Bộ