Căn hộ TP HCM “Dự báo khan hiếm nguồn cung trong năm 2025”

Năm 2025, dự kiến cả nước sẽ có khoảng 40.000 căn hộ mở bán mới, trong đó TP HCM chỉ chiếm khoảng 20% tổng nguồn cung, cho thấy tình trạng khan hiếm vẫn tiếp diễn.

Tại hội thảo “Bất động sản 2025: Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới” diễn ra ngày 18/12, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định Hà Nội tiếp tục giữ vai trò là thị trường trọng điểm, trong khi TP HCM đối mặt với hạn chế về nguồn cung.

Cụ thể, đến năm 2025, cả nước dự kiến có khoảng 40.000 căn hộ mở bán, trong đó Hà Nội chiếm đến 30.000 căn, còn TP HCM chỉ dao động từ 8.000-9.000 căn, tương đương 20% tổng rổ hàng. Tình trạng này dự kiến kéo dài đến năm 2026, khi TP HCM chỉ có thêm khoảng 11.000 căn hộ mới được tung ra thị trường.

Theo bà Dung, thị trường bất động sản đang lặp lại chu kỳ 10 năm trước. Năm 2024 là giai đoạn bản lề với sự tác động tích cực từ các thay đổi trong Luật Đất đai, và năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu của chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, phải đến năm 2026, nguồn cung bất động sản mới có khả năng tăng tốc và bước vào giai đoạn bùng nổ, tương tự diễn biến của thập kỷ trước.

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản thuộc Sở Xây dựng TP HCM, cho biết Thành phố đang nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho dự án nhằm cải thiện nguồn cung. Trong tổng số 64 dự án, 34 dự án đã được tháo gỡ vướng mắc, trong đó 9 dự án hoàn tất thủ tục, 21 dự án còn lại đang được rà soát để giải quyết trong năm 2024.

Ông nhận định rằng, dù các dự án đã được tháo gỡ vướng mắc và chấp thuận chủ trương đầu tư, quá trình hoàn thiện pháp lý và triển khai xây dựng đúng quy trình vẫn cần từ 1-2 năm trước khi đủ điều kiện mở bán. Mặc dù các luật mới đã giải quyết phần nào những trở ngại pháp lý, nhưng quy trình phê duyệt dự án hiện vẫn phải trải qua nhiều bộ luật và cơ quan chức năng, dẫn đến thời gian kéo dài. Vì vậy, nguồn cung năm 2025 dù có cải thiện nhưng sẽ không tăng đáng kể và cần thêm thời gian để đạt đến giai đoạn bùng nổ.

Ngoài vấn đề hạn chế về nguồn cung, TP HCM còn phải đối mặt với tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Bà Dương Thùy Dung cho biết, 80% lượng căn hộ mở bán tại TP HCM và Hà Nội trong năm 2025 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá trên 60 triệu đồng/m². Trong khi đó, thị trường gần như không còn căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) và thậm chí cả phân khúc tầm trung (dưới 40 triệu đồng/m²).

“Việc rổ hàng mới nghiêng hẳn về nhà ở cao cấp sẽ tiếp tục đẩy giá căn hộ tại TP HCM và Hà Nội tăng trung bình 8-10% mỗi năm,” bà Dung dự báo.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, giá bất động sản trong năm 2025 dự kiến vẫn sẽ tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và chi phí phát triển dự án ngày càng cao. Tuy nhiên, ông cho rằng điều này không mang lại tác động tích cực cho thị trường. Ông phân tích, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào suy thoái năm 2022 là do giá nhà tăng quá cao, vượt xa khả năng chi trả của người mua và mức hấp thụ của nền kinh tế. Thậm chí, các nhà đầu tư cũng không thể tiếp tục gánh mức giá mới và buộc phải rời bỏ thị trường.

Ông Đinh Thế Hiển nhận định rằng, đà tăng giá bất động sản tại TP HCM đang tạo áp lực lớn lên vấn đề an sinh xã hội. Nếu như năm 2021, mức lương của một chuyên viên cao cấp ở TP HCM là 20 triệu đồng/tháng, giá chung cư trong bán kính 10 km từ trung tâm dao động từ 22-30 triệu đồng/m². Đến nay, giá căn hộ vùng ven đã tăng lên 55-65 triệu đồng/m² (gấp 2,5 lần), trong khi thu nhập của chuyên viên chỉ tăng khoảng 20%, lên 25 triệu đồng/tháng. Giá nhà tăng cao khiến người lao động mất cơ hội sở hữu nhà ở và buộc phải rời TP HCM để tìm đến các thị trường khác ổn định hơn, từ đó làm gia tăng nguy cơ thiếu hụt lao động và ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế của thành phố.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cũng chỉ ra rằng giá nhà vượt xa mức thu nhập bình quân (130 triệu đồng/năm), khiến chỉ những người có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng mới có khả năng tự chủ mua nhà, trong khi nhóm thu nhập trung bình gần như không còn cơ hội. Nếu không giải quyết được bài toán nhà ở, TP HCM sẽ đối mặt với tình trạng “chảy máu lao động”.

Về giải pháp, ông Phạm Đăng Hồ cho biết TP HCM đã nhận thức rõ vấn đề này và đang triển khai những thay đổi để tháo gỡ khó khăn. Thành phố dự kiến thành lập tổ công tác chuyên trách nhằm đẩy nhanh quy trình thẩm định, kiểm duyệt, tích hợp các khâu như chấp thuận chủ trương đầu tư, xác định giá đất, và phê duyệt quy hoạch 1/500 để tránh chồng chéo và kéo dài thời gian triển khai dự án. Trước mắt, tổ công tác sẽ tập trung giải quyết các dự án nhà ở xã hội, sau đó mở rộng sang các dự án nhà ở thương mại.

Ông Nguyễn Ngọc Hoà, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP HCM, nhấn mạnh rằng bên cạnh việc tháo gỡ các rào cản pháp lý và thủ tục, doanh nghiệp cũng cần tự điều chỉnh chiến lược kinh doanh, đánh giá đúng phân khúc thị trường, và đưa ra các bước đi phù hợp với bối cảnh kỷ nguyên mới.

Nguồn: Báo VnExpress